在亿翰智库看来，房地产行业盈利水平短期将继续承压，长期回归后也再难有所突破，因而企业短期内必须稳住开发主业、精准投资、精益管理，而为保证长期盈利能力，开发商们亦必须开始探索布局适合自身的新发展模式。
2021年，在“三道红线”、集中供地、预售资金从严监管等各类政策调控下，开发商们加速去杠杆，行业步入出清，房地产开始向制造业看齐。
多位高管在业绩会上直言，行业无法回到以往30%甚至更高的毛利率水平，如何稳定盈利能力是大家关注的重点。
平均营收接近千亿大关
2021年，增收不增利依然是行业主流。
从48家典型房企数据来看，超八成企业营收实现不同程度增长，样本房企平均同比增速达到17.3%，但相应的利润增速却明显跟不上，绝大部分企业毛利率和净利率呈现下降态势，甚至有企业同比降幅超10个百分点。
亿翰智库数据显示，2021年，上述样本房企平均营收为999.5亿元，接近千亿元大关。突破五千亿规模的有两家，其中绿地控股营收同比增长19.4%至5447.6亿元，碧桂园则以5230.6亿元紧随其后，公司营收同比增幅为13%。
四千亿规模阵营则只有万科一家，其去年全年营收4528亿元，较2020年增长8%，为营收前三名中唯一一家增幅低于10%的房企。保利发展、中国海外发展、龙湖集团、华润置地均处在两千亿阵营，四者的营收同比增幅均超15%，其中中国海外发展达到30.4%、龙湖集团21%。
包括新城控股、招商蛇口、金科股份、旭辉控股、华侨城A、绿城中国在内的6家企业营收位列千亿阵营。其中新城控股、招商蛇口两家分别为1682.3亿元、1606.4亿元，剩余四家则在1000亿至1100亿元之间。
整体来看，2021年营收规模超千亿的房企共有13家，占比约27.08%，与500亿-1000亿元梯队的占比相同，而规模区间在100亿-500亿元的则有21家，占比43.75%。
唯一一家规模不足百亿的企业为朗诗地产。其去年实现营收80.8亿元，较2020年下降10.2%，是9家营收同比下滑的企业中的一员。除该公司外，建业地产、迪马股份、雅居乐、合生创展、富力地产、信达地产、合景泰富、融信中国营收均同比下滑。
其中，融信中国以332.8亿元、同比下滑31.1%的营收水平占据跌幅榜第一。不过庆幸的是，该公司毛利率变动幅度不大，0.1%的同比降幅跑赢了行业绝大部分房企。
超九成企业毛利率下滑
去年共有27家房企毛利率超20%，占比达到56.25%，其中超25%的共有11家。
合生创展和宝龙地产是唯二两家毛利率超30%的企业，时代中国、华润置地、雅居乐、龙湖集团等9家处于25%-30%区间，毛利率在20%-25%的有16家。
48家典型房企中，毛利率区间在10%-20%(包括10%)的共有20家，远洋集团、中梁控股、绿城中国、美的置业、中国金茂、旭辉控股、建业地产皆处于这一梯队。
富力地产以不足10%的毛利率垫底，该公司2021年毛利率水平为6.5%，较2020年下滑17.2个百分点。
毛利率大幅下跌的不止富力地产1家，合生创展、金地集团、合景泰富等6家也面临这一困境。
整体来看，48家典型房企中，近94%的企业毛利率出现不同程度的下滑。谈及下滑的原因，高地价及行业调控两个词频繁出现在高管们的口中。
招商蛇口去年毛利率进一步下滑至25.5%。3月下旬的业绩会上，公司财务总监黄均隆在解释这一变动时表示，毛利率下滑是由于前些年拿了部分高价地块，这些项目在近两年逐渐结转，影响了公司毛利率水平。
净利率开始出现负值
毛利率的下滑直接拖累了企业的净利率。去年，48家典型房企中仅有5家净利率同比上涨，占比约10.42%。
观察发现，2021年共有15家企业净利率超10%，包括龙湖集团、滨江集团、旭辉控股等。还有4家净利率超15%，其中合生创展最高为33.7%，宝龙地产、中国海外发展、华润置地则分别为18.4%、17.8%、17.6%。
净利率不足10%的房企有29家，占比超60%，包括招商蛇口、越秀地产、万科A、绿城中国等，不少房企该指标首次跌破10%。
以华侨城A为例，该公司去年的净利率约为7%，较2020年下降12.2个百分点，为近年来的最低值。招商蛇口亦是如此，该公司净利率为9.5%，首次跌至个位数水平，同比下滑了3.6个百分点。万科A则从上一年的14.1%降至8.4%……
不仅如此，朗诗地产、迪马股份、富力地产的净利率已呈现负值，分别为-8.6%、-9.4%、-11.4%。
这三家企业的净利率同比跌幅亦位居前列，其中朗诗地产较2020年下滑9个百分点，迪马股份和富力地产则分别下滑19.1个百分点和22.1个百分点。
亿翰智库分析称，除受毛利率下滑影响，存货减值的大幅计提以及合联营企业的投资收益下降亦在一定程度上侵蚀企业净利润。
过去几年间，出于规模扩张等诉求，房企之间的合作开发项目明显增多，这些项目盈利能力的降低也拖累了企业净利润率水平，过半样本企业2021年合联营公司投资收益占净利润比重下滑，平均下滑幅度在7.5%左右。
存货减值计提来看，限价影响加之2021年下半年以来房地产市场持续下行，房企加大了计提存货跌价损失的力度，一些房企2021年存货跌价损失占净利润的比例绝对值快速提升至50%左右，部分企业甚至超过100%。
破局之道
面对行业整体盈利能力的下滑，华润置地总裁李欣在3月末的业绩会上说出了自己想法，他认为“行业整体毛利率应该会回归到20%左右或者以上的状态，但以往30%甚至更高的水平是回不去的”。
碧桂园首席财务官伍碧君也认为，调整期结束之后，行业整体毛利率水平会重新向上。据其透露，碧桂园2020年到2021年上半年拿的地毛利率都已经达到了20%。
如何在变革的阵痛中维持良好的盈利能力，稳健发展，是房企们的重要课题。
去年以来，开发商们接连调整组织架构，譬如对区域进行必要的拆分、合并或者压缩操作，调整激励方向并引导组织提高效率和效益，数字化赋能等。
这几乎是所有房企在经营管理方面的共识，他们意欲借此实现降本增效、大刀阔斧改革的原因是，管理层们普遍认为行业整体下行的盈利能力难以在短期内扭转，仍将维持在低位状态。待行业完成调整和土地市场归于理性之后，盈利水平则将回归到正常水平，在这期间，企业需加强穿越周期的抗风险能力。
亿翰智库指出，除提升经营能力外，企业在投资策略转变以及积极探索转型方面亦有所体现，“投资策略上，我们能明显感觉到企业的态度更趋谨慎，‘宁可不拿，决不能拿错’成为共识”。
截至目前，不少头部房企获得收并购额度，但大规模的收并购行动却并未展开，究其原因无外乎是出于权衡盈利及风险的考量。
2021年的业绩会上，龙湖集团、华润置地、美的置业等均表示将审慎收并购，公司将会把收并购项目的风险和利润与招拍挂项目拉平对比，相对而言大家更青睐公开市场的招拍挂。龙湖CEO陈序平直言，“随着土地市场热度回落，以及高杠杆、不理性的出清，将有利于我们获取价格更低的土地，有利于地产毛利的逐步修复。”
而具备特色拿地模式的企业仍将继续坚持国企合作、勾地、TOD等拿地模式，例如越秀地产。
在亿翰智库看来，房地产行业盈利水平短期将继续承压，长期回归后也再难有所突破，因而企业短期内必须稳住开发主业、精准投资、精益管理，而为保证长期盈利能力，开发商们亦必须开始探索布局适合自身的新发展模式。
